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Gabor Gottlieb ist Spitzenkandidat der SPD für die Bezirkswahl in Eimsbüttel. Foto: Rainer Wiemers
Gabor Gottlieb ist Spitzenkandidat der SPD für die Bezirkswahl in Eimsbüttel. Foto: Rainer Wiemers
Bezirkswahlen

Wie schafft man bezahlbaren Wohnraum in Eimsbüttel, Herr Gottlieb?

Wohnen in Eimsbüttel wird immer teurer. Welche Maßnahmen kann man ergreifen, um für bezahlbaren Wohnraum zu sorgen? Ein Interview mit dem Spitzenkandidaten der SPD Eimsbüttel, Gabor Gottlieb.

Von Catharina Rudschies

Eimsbütteler Nachrichten: Bezahlbarer Wohnraum ist in Hamburg immer weniger verfügbar. Wann hat diese Abwärtsspirale ein Ende?

Gabor Gottlieb: Wenn man die Mietenentwicklung momentan mit anderen großen Städten wie Berlin oder München vergleicht, dann steigen dort die Mieten deutlich schneller als hier. Was wir aber brauchen, ist ausreichend bezahlbarer Wohnraum. Wir tun alles dafür, um mehr Wohnraum zu schaffen und die Mieter zu schützen. Man muss aber auch klar sagen: Ein gewisser Mietanstieg wird sich in absehbarer Zeit auch in Hamburg nicht verhindern lassen.

Wie will die SPD in Eimsbüttel bezahlbaren Wohnraum schaffen?

Bei großen Projekten wollen wir ein Drittel der Wohnungen als geförderten Wohnraum entwickeln. Dieses Drittel haben wir momentan nicht. In diesem sogenannten Drittelmix ist zudem jeweils ein Drittel für frei finanzierte Mietwohnungen sowie für Eigentumswohnungen vorgesehen, damit sich eine gute soziale Mischung ergibt. Um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, ist es aber auch wichtig, Wohnungen in einem nicht geförderten, aber doch günstigen Bereich zu bauen: sogenannte Acht-Euro-Wohnungen. Damit haben wir in Hamburg bereits begonnen. Die SAGA baut als städtisches Unternehmen besonders günstige Wohnungen. Diese können auch Menschen mieten, die die Kriterien für geförderten Wohnungsbau nicht erfüllen, weil sie etwas über den Einkommensgrenzen liegen. Solche Wohnungen auch in Eimsbüttel zu haben, ist für uns ein großes Zielprojekt.

Was ist mit Genossenschaftswohnungen?

Wir haben bereits große Bereiche mit Genossenschaftswohnungen im Bezirk Eimsbüttel. Nichtsdestotrotz brauchen wir weitere. Die Vergabe städtischer Grundstücke soll sich nicht nach dem Höchstpreis richten, sondern auch nach inhaltlichen Kriterien wie beispielsweise dem Mieterschutz. Also die Frage, wie lang und wie günstig vermietet wird. Da haben natürlich Genossenschaften einen besonderen Vorteil, weil sie langfristige und soziale Mietkonzepte verfolgen. Wir wollen Grundstücke zudem nicht dauerhaft verkaufen, sondern in Erbpacht vergeben, sodass ein Grundstück beispielsweise nach 99 Jahren an die Stadt zurückgeht. Die Stadt erhält so ihren Einfluss auf das Grundstück, behält Gestaltungsmöglichkeiten sowohl in der Bebauung als auch im Mietmarkt.

Erbpacht:

Wird ein Grundstück in Erbpacht vergeben, darf ein Investor oder eine Genossenschaft das Grundstück für einen bestimmten Zeitraum nutzen und bebauen. Nach Ablauf dieser Zeitspanne – zum Beispiel 99 Jahren – geht es automatisch an die Stadt zurück.

99 Jahre sind aber sehr lang.

Ja, klar. Es ist auch nur ein Beispiel und es gibt unterschiedliche Zeiträume für Erbpacht. Man muss aber auch bedenken – und das ist auch für die Miete wichtig, dass der Investor eine gewisse Planungssicherheit braucht. Ist die Zeitspanne für die Erbpacht zu kurz gewählt, ist dies ein Bauhindernis, weil auch der Bauherr die Mieten kalkulieren muss. Es ist ja auch ein großes Projekt, ein Haus zu bauen. Ist der Zeitraum zu kurz, ist für ihn ungewiss, was am Ende passiert. Muss er sein Haus wieder abgeben? Kann er die Investitionen abrechnen? Deswegen muss es eine ausreichende Länge geben.

Damit Mieten kurzfristig nicht stark ansteigen, soll die Soziale Erhaltungsverordnung helfen. Wie genau funktioniert die?

Mit der Sozialen Erhaltungsverordnung haben wir zwei sehr wirksame Instrumente zur Hand, um Mieter zu schützen. Zum einen lassen sich damit Luxusmodernisierungen unterbinden. Das ist so wichtig, weil die Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen üblicherweise auf die Miete umgewälzt werden. Diese sind ein großer Preistreiber auf dem Mietmarkt.

Zum anderen kann die Verordnung bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen eingreifen: Die Stadt hat hier ein Vorkaufsrecht und kann so die Anwohner schützen. Entweder indem sie das Vorkaufsrecht ausübt oder dem Kaufinteressenten bestimmte Vorgaben macht, an die er sich halten muss.

Laut Wahlprogramm der SPD soll die Soziale Erhaltungsverordnung nur auf das Grindelviertel ausgeweitet werden. Warum macht man es nicht gleich im ganzen Bezirk?

Wichtig ist es, die Soziale Erhaltungsverordnung dort einzuführen, wo der Druck besonders hoch ist. Das merken wir im Grindelviertel sehr deutlich und deshalb sollte man dort schnell vorankommen. Wir wollen auch sehen, ob wir die Verordnung auf weitere Gebiete ausweiten können. In Stellingen und Lokstedt wollen wir das prüfen. Eine Soziale Erhaltungsverordnung ist im Baurecht aber ein besonderes Instrument, weshalb es nicht einfach überall angewandt werden kann. Es gibt bestimmte Voraussetzungen, die erfüllt sein müssen.

Welche Voraussetzungen sind das zum Beispiel?

Die Voraussetzung ist insbesondere, dass in dem Stadtteil ein starker Verdrängungsdruck besteht oder droht. Das muss in einem Stadtviertel erst einmal ermittelt werden. Dieser Prozess ist aber sehr aufwendig und deswegen ist es wichtig, dort zu beginnen, wo der Verdrängungsdruck besonders hoch ist. Sonst fängt man irgendwo an und scheitert nachher, weil man zu groß angefangen hat.

So wird ein Verdrängungsdruck ermittelt:

Die Stadtentwicklungsbehörde ermittelt in Form einer umfassenden Erhebung, wie sich die Wohnsituation im Stadtteil in den letzten Jahren entwickelt hat. Ausschlaggebend sind unter anderem folgende Aspekte: 

  • Wie haben sich die Mieten entwickelt?
  • Welche Wohnbestände gibt es?
  • Werden mehr städtische, genossenschaftliche oder privat vermietete Wohnungen angeboten?
  • Welche Modernisierungsmaßnahmen wurden in und an den Wohnungen durchgeführt?
  • Wie viele Wohnungen wurden von Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt? 
  • Wie ist die soziale Zusammensetzung?

Trotz Sozialer Erhaltungsverordnung sind die Mietpreise auch im letzten Jahr wieder gestiegen. Laut dem Immobilienportal Immonet kostet eine 2-Zimmerwohnung um die 50 bis 60 Quadratmeter im Stadtteil Eimsbüttel momentan zwischen 700 und 1000 Euro kalt. Das lässt an der Wirkung der Verordnung zweifeln. Ab wann kann man davon ausgehen, dass sie Effekte zeigt?

Ich glaube, dass sie ihre Wirkung jetzt schon zeigt. Die Soziale Erhaltungsverordnung ist ein klares Signal an alle Eigentümer und Vermieter: Wohnungen müssen zu fairen Konditionen vermietet werden. Bestimmte Baumaßnahmen können nur noch nach einer Genehmigung umgesetzt werden. Und wir können davon ausgehen, dass bestimmte Vorhaben schlichtweg nicht mehr genehmigt werden. Ein ebenso klares Signal war es, als die Stadt wieder angefangen hat, die Vorkaufsrechte auszuüben. In der Immobilienbranche herrschte darüber anfangs helle Aufregung. Und ich bin überzeugt, dass es allein durch diese Signale bei vielen Vermietern schon zu einem Umdenken gekommen ist. Ich weiß aber, dass die derzeitigen Mieten locker in dem von Ihnen genannten Bereich liegen. Um einen strukturellen Mieterschutz bieten zu können, muss man auch noch andere Maßnahmen nutzen.

Welche zum Beispiel?

Wir brauchen einen effektiveren Wohnraumschutz. Das heißt, Wohnungen müssen ordentlich instand gesetzt sein. Und es darf keinen Leerstand geben. Unrechtmäßigen Leerstand, also über einen Zeitraum von zwei bis drei Monaten, muss man konsequent verfolgen und Vermieter dazu verpflichten, den Wohnraum zu vermieten. Wer das nicht macht, wird sanktioniert. Dazu gehören auch die Maßnahmen, die die Stadt im Bereich Airbnb ergriffen hat. Es gibt immer mehr Wohnungen, die strukturell für Touristen und Zwischenvermietungen genutzt werden. Wir wollen diesen Wohnraum zurückgewinnen. Dazu hat der Senat ein Registrierungssystem eingeführt, über das kontrolliert werden kann, wie oft und wie lange eine Wohnung vermietet wird, und kann gegebenenfalls einschreiten.

Viele Mieter sehen sich plötzlich Mieterhöhungen gegenüber. Und dort, wo die Miete nicht steigt, trauen sich die Mieter gar nicht mehr umzuziehen, weil die neue Miete deutlich teurer wäre. Da spricht man auch vom Lock-In-Effekt. Was kann man dagegen tun?

Dazu braucht es eine Mietbegrenzung. Wir haben in der Stadt zwei Maßnahmen ergriffen. Zum einen die Kappungsgrenzenverordnung, die regelt, dass die Miete innerhalb von drei Jahren maximal um 15 anstelle der bundesweit üblichen 20 Prozent erhöht werden darf. Und die sogenannte Mietpreisbremse, die dafür sorgt, dass bei Neuvermietung die Miete die Vormiete nicht übersteigen darf. Denn es kann nicht sein, dass die Mieten automatisch durch die Decke gehen, wenn ein Mieterwechsel stattfindet.

Bei Modernisierungen wird die Mietpreisbremse aber leicht ausgehebelt.

Ja, das ist ein großes Problem, weil es ein großes Schlupfloch für Mieterhöhung trotz Mietpreisbremse ist. Die Miete darf nach Modernisierung mittlerweile aber nur noch um acht anstatt der bisherigen elf Prozent erhöht werden. Natürlich sind nicht alle Modernisierungen schlecht. Es gibt viele sinnvolle Maßnahmen, gerade im energetischen Bereich. Die Frage ist immer, ob die Mieter es schaffen, da mitzugehen. Da müssen wir noch bessere Wege finden. Das werden wir auf bezirklicher Ebene aber leider nicht alles schaffen, weil es Bundesrecht ist.

Vielen Dank für das Gespräch.

Alle Infos zu den Wahlen 2019, findest du hier. 

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