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Streit um Villa Lupi: Lärmbelästigung statt Kulturforum. Foto: Christiane Tauer
Um die Nutzung der Villa Lupi am Henry-Vahl-Park ist ein Rechtsstreit zwischen Mieter und Vermieter entbrannt. Foto: Christiane Tauer
Immobilien

Ärger um Villa Lupi: Warum die Immobilie ein Fall für die Gerichte ist

Es geht um ausstehende Mietzahlungen und ein offensichtlich bewohntes Gebäude, das offiziell ungenutzt sein soll: die Villa Lupi im Heußweg birgt eine Menge Konfliktpotenzial. Die Hintergründe.

Von Christiane Tauer

Die Villa Lupi bewegt Eimsbüttel. Der Konflikt um das Gebäude am Henry-Vahl-Park betrifft wie berichtet nicht nur die unter Lärm- und Müllbelästigung leidende Nachbarschaft.

Er hat eine zweite, nach außen nicht sichtbare Ebene, die vor den Hamburger Gerichten ausgetragen wird.

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Keine kulturelle Nutzung

Die beteiligten Parteien sind Matthias Haase als Geschäftsführer der Villa Lupi Kunstforum GmbH und sein namentlich nicht genannter Mieter. Sie streiten seit anderthalb Jahren über die Nutzung des Gebäudes, das als sogenanntes Erbbaurechts-Grundstück vor allem für kulturelle Zwecke verwendet werden soll.

Vermieter und Mieter der Villa Lupi streiten sich vor Gericht
Der Mieter der Villa Lupi sagt, er nutze die Immobilie nicht. Die Frage ist, wer dann die Bewohner des Hauses sind? Foto: Christiane Tauer

Doch Tatsache ist: Diese kulturelle Nutzung findet nicht statt. Der Mieter geht sogar so weit zu bestreiten, dass die Immobilie durch ihn oder Dritte überhaupt genutzt wird. Das widerspricht zwar den Beobachtungen aus der Nachbarschaft – aber der Reihe nach.

Anruf bei Geschäftsführer Matthias Haase. Ein Gespräch mit ihm soll Licht ins Dunkel bringen. Haase verweist auf seinen Anwalt Joachim Kloos. Gegenüber den Eimsbütteler Nachrichten macht dieser deutlich, dass sein Mandant alles andere als glücklich über die Situation ist. Sowohl bezogen auf die Probleme mit der Nachbarschaft, als auch die nicht-kulturelle Nutzung des Hauses.

Villa Lupi: Mieter ist verantwortlich

„Gegen die Vermüllung hat Herr Haase das Möglichste getan“, sagt Kloos. Knackpunkt sei aber, dass der Mieter dafür verantwortlich ist. Wer dieser Mieter ist? Unklar. Der Anwalt deutet lediglich an, dass es sich um eine Privatperson handelt, die an anderen Orten in Hamburg mit „verschiedenen gewerblichen Unternehmungen“ tätig ist.

Mit diesem Mieter hat Matthias Haase vor fast zwei Jahren einen Mietvertrag abgeschlossen. Der Vertrag sah ein kulturell-gastronomisches Nutzungskonzept für das Gebäude vor. Allerdings: Der Erbbaurechtsvertrag lässt den Betrieb einer Gastronomie mit vollwertiger Küche gar nicht zu.

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Grundstück mit Erbbaurecht

Das Grundstück der Villa Lupi ist ein „allgemeines Grundvermögen belastet mit Erbbaurecht“. Eigentlicher Eigentümer ist die Stadt Hamburg, die über den Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen (LIG) einen seit 1998 laufenden Erbbaurechtsvertrag mit der Villa Lupi Kunstforum GmbH besitzt. Zuständiger Dienstleister für Erbbaurechts-Grundstücke ist das Immobilienunternehmen Wentzel Dr. GmbH.
Der Erbbaurechtsvertrag endet in zehn Jahren, am 31. Juli 2032.

Eine Bauvoranfrage des Mieters für eine „Nutzungsänderung zum Café + Bistro Villa Lupi“ wurde im März 2021 abgelehnt. Der Mietvertrag hätte daraufhin aufgelöst werden müssen.

Doch dazu kam es nicht. Stattdessen zahlte der Mieter nach Aussage von Anwalt Joachim Kloos einfach keine Miete. Es entbrannte ein Streit zwischen Mieter und Vermieter auf nachträgliche Mietzahlung, doch dieser Streit fand mit dem Urteil des Landgerichts Hamburg am 27. Juli 2021 vorerst ein Ende.

Keine nachträgliche Mietzahlung

Wie Gerichtssprecher Kai Wantzen gegenüber den Eimsbütteler Nachrichten erklärt, wies das Gericht die Klage des Vermieters ab. Der Mieter müsse die rückständige Miete für das erste Halbjahr 2021 nicht zahlen. Begründung: Die Immobilie sei als Gastronomiebetrieb zu kulturellen Zwecken von Anfang an ungeeignet gewesen.

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Die Villa Lupi

Auf dem Gelände der Villa Lupi befand sich ursprünglich der Straßenbahnbetriebshof Heußweg mit einem Stall für 28 Pferde. 1881 ging dieser in Betrieb. 1892 wurden Gleise verlegt und eine dreigleisige Wagenhalle errichtet.

1927 verlor der Heußweg durch den Bau des Betriebshofs Langenfelde seine Funktion. 1956 wurde das Grundstück an die Stadt Hamburg verkauft.

Es folgten unterschiedliche Nutzungen – bis 1981 die Villa Lupi als „selbstverwaltetes Kultur- und Lebensprojekt“ entstand. Gründer des „Forums für Kunst an sich“ war Michael Fessel, der auch Mieter des Hauses war.

Wann diese kulturelle Nutzung endete, ist nicht ganz eindeutig. 2015 wurden bereits nur noch Mitbewohner für eine Wohngemeinschaft gesucht, wie Internet-Einträge auf „WG-gesucht“ belegen.

Nach Ansicht des Vermieters liegt das Problem aber woanders. „Herr Haase ist aus allen Wolken gefallen, als es zur Ablehnung der Bauvoranfrage kam“, sagt sein Anwalt. Die Anfrage sei im Vorfeld nicht mit ihm abgesprochen und außerdem so unpassend formuliert worden, dass ein negativer Bescheid auch kein Wunder gewesen sei.

In seinen Augen hat der Mieter nicht ansatzweise den Versuch unternommen, die gewerbliche Nutzung wirklich durchzusetzen. Warum? Über die Gründe kann er nur rätseln.

Gericht entscheidet in zweiter Instanz

Entsprechend hat der Vermieter gegen das Urteil des Landgerichts Berufung eingelegt. „Herr Haase hat kein Interesse daran, das Erbbauchrecht zu beenden“, stellt Anwalt Kloos klar. Vielmehr möchte er die vertragskonforme Nutzung der Immobilie durchsetzen. Und die seit anderthalb Jahren entgangenen Mietzahlungen erhalten.

Jetzt entscheidet das Oberlandesgericht in zweiter Instanz über die Angelegenheit. Dabei geht es auch um die Frage, wer die Immobilie aktuell überhaupt nutzt. Der Mieter jedenfalls bestreitet eine Nutzung und die Überlassung an Dritte.

Wer nutzt die Immobilie?

Für Joachim Kloos ist diese Position nicht nachvollziehbar. Wer sonst solle denn zum Beispiel für die Lärmbelästigung der Nachbarschaft verantwortlich sein? Der Termin vor dem Oberlandesgericht ist für den 11. Oktober angesetzt.


Welche Probleme die Eimsbütteler Nachbarschaft mit der Villa Lupi hat und warum sich auch die Politik mit der Immobilie beschäftigt.

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