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Magazin #20

Zwischen Mietvertrag und Menschlichkeit

Wenige Blätter Papier, die das Leben schwer machen können: der Mietvertrag. Was zwischen den Zeilen steht, erfahren Mieter oft zu spät. Welche Sorgen beschäftigen Eimsbütteler Mieter? Sylvia Sonnemann, Spezialistin für Mietrecht und Geschäftsführerin von „Mieter helfen Mietern“, hat sich der Probleme angenommen.

Von Marianne Bruhns

Ich habe einen Indexmietvertrag, bei dem die Miete jährlich steigt. Dabei geht der Preis über die Obergrenze des Hamburger Mietenspiegels hinaus. Gibt es eine Obergrenze für die jährlichen Mieterhöhungen bei meinem Indexmietvertrag?

Indexmietverträge sind leider sehr verbreitet, wenn man in hochpreisigen Zeiten einen Mietvertrag abschließt. Denn Mieterhöhungen müssen dann nicht mehr mit einem Anstieg des Mietenspiegels begründet werden. So wird die Miete auf lange Zeit deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete bleiben.

Die einzige Möglichkeit, in Hamburg gegen eine Indexmiete vorzugehen, ist, wenn Sie den Vertrag nach dem 10. Juli 2018 abgeschlossen haben. Die Ausgangsmiete kann dann anhand der Mietpreisbremse überprüft werden. Liegt sie mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, kommt eine Senkung in Betracht.


In meinem Mietvertrag steht, dass ich Haustiere nur mit Erlaubnis des Vermieters halten darf. Die Anfrage für ein Haustier hat mein Vermieter mit Verweis auf den entsprechenden Paragrafen im Mietvertrag abgelehnt. Dafür nennt er aber keinen triftigen Grund, der für eine Ablehnung erforderlich ist. Wie sollte ich weiter vorgehen?

Da in Ihrem Vertrag die Tierhaltung nicht verboten ist, kann der Vermieter Ihre Anfrage nicht pauschal ablehnen. Er muss Ihr Interesse an der Aufnahme eines Tieres mit etwaig entgegenstehenden Interessen abwägen.

Weisen Sie Ihren Vermieter darauf hin, aus welchen Gründen Sie das Haustier aufnehmen wollen. Stellen Sie außerdem klar, dass im Mietvertrag kein Verbot vorgesehen ist, der Hinweis auf den Paragrafen genügt also nicht. Er möge Ihnen deshalb die Erlaubnis geben, da Ihnen keine entgegenstehenden Gründe genannt wurden. Setzen Sie ihm zur Erteilung eine Frist. Wenn er nicht reagiert, lassen Sie sich von einem Mieterverein unterstützen.


Wie lange hat der Vermieter Zeit, um mir meine Kaution zurückzuzahlen?

Ihr Vermieter darf maximal sechs Monate lang die Kaution zurückhalten. Das gilt allerdings nur, wenn er Gründe hierfür hat. Wenn die Übergabe reibungslos verlief und nur noch Nebenkostenabrechnungen offen sind, ist die Kaution fällig. Sie können dem Vermieter für die offenen Nebenkosten einen angemessenen Einbehalt anbieten und für die Zahlung der übrigen Kaution eine Frist setzen.


Mein Vermieter sagt, dass ich mich um den Schimmelbefall in der Wohnung kümmern muss, weil ich schlecht gelüftet hätte. Das ist aber nicht der Fall. Muss ich trotzdem dafür aufkommen?

Für die Beseitigung von Mängeln ist immer Ihr Vermieter zuständig. Das wäre selbst dann der Fall, wenn Sie den Schimmel verursacht hätten. Wenn Ihr Vermieter die Instandsetzungskosten von Ihnen verlangt, dann müsste er nachweisen, dass Sie den Schimmel verursacht haben. Die Beweislast liegt also nicht bei Ihnen, sondern bei Ihrem Vermieter. Wenn Sie ausreichend lüften und heizen, können Sie seine Forderung zurückweisen und ihn zur Instandsetzung auffordern.


Muss ich meine Mietwohnung komplett streichen, wenn ich ausziehe?

Das kommt ganz darauf an, ob Sie die Wohnung frisch renoviert übernommen haben und was in Ihrem Mietvertrag steht. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Mietern die Verpflichtung zur Durchführung von Renovierungsarbeiten nicht im Mietvertrag auferlegt werden kann, wenn die Wohnung zu Beginn renovierungsbedürftig war. Also egal, was im Vertrag steht, Sie müssen bei Ihrem Auszug nicht streichen.

Haben Sie eine renovierte Wohnung übernommen, so kommt es darauf an, ob die Klausel im Mietvertrag wirksam ist. Starre Fristen, strenge Farbvorgaben und Ähnliches können zur Unwirksamkeit der Klauseln führen. Lassen Sie den Mietvertrag vor Ihrem Auszug überprüfen. Wir bieten wegen der Brisanz des Themas hierfür extra eine Renovierungssprechstunde an.


Mein Vermieter hat mir wegen Eigenbedarf gekündigt. Für kurze Zeit standen Möbel des Vermieters in der Wohnung und das Klingelschild wurde geändert, eingezogen ist er aber nie. Etwas später standen Leute zur Wohnungsbesichtigung Schlange, die Miete hat sich verdoppelt. Was empfehlen Sie mir, wenn der Vermieter wegen vermeintlichen Eigenbedarfs kündigt?

Wenn Ihr Vermieter den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat, um die Wohnung teurer neu zu vermieten, haben Sie einen Schadensersatzanspruch. Die Umzugskosten, der Anmietungsaufwand, Neumöblierung und eine höhere Miete können Sie erstattet verlangen. Allerdings müssen Sie nachweisen, dass der Eigenbedarf vorgetäuscht war. Fordern Sie in einem ersten Schritt Ihren ehemaligen Vermieter auf, den Schaden zu erstatten, da Sie mitbekommen haben, dass er entgegen der Kündigungsgründe nicht eingezogen ist und die Wohnung stattdessen teurer vermietet hat.

Foto: Mieter helfen Mietern Hamburger Mieterverein e.V.
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Mieter helfen Mietern

Der Verein Mieter helfen Mietern setzt sich für die Rechte und Interessen von Hamburger Mietern ein. Seit 40 Jahren helfen Juristen ihren Mitgliedern, mietrechtliche Probleme zu lösen. Neben einem Rechtstelefon bietet der Verein auch ein Online-Beratungsangebot und persönliche Beratungstermine an.

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