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Dennis Voss, Vorstand der KAIFU Nordland eG im Interview. Foto: KAIFU Nordland eG
Magazin #19

»Wir Genossenschaften sind die eigentliche Mietpreisbremse«

Seit fast hundert Jahren erlebt die Genossenschaft KAIFU NORDLAND eG den Wandel des Wohnens in Eimsbüttel. Zeit zu reden: Wie ist die Lage auf dem Hamburger Wohnungsmarkt? Und welche Rolle spielen Genossenschaften? Ein Interview mit Vorstand Dennis Voss.

Von Alana Tongers

Die KAIFU NORDLAND eG feiert im nächsten Jahr 100-jähriges Bestehen. Was hat sich an der Rolle von Genossenschaften in den letzten 100 Jahren verändert?

Die Gründung der KAIFU fiel in die frühe Nachkriegszeit. Damals herrschte extreme Wohnungsnot. Daraus sind die Grundwerte der Genossenschaft entstanden: Hilfe zur Selbsthilfe leisten. Wir haben uns über die Jahre neu erfunden, unsere traditionellen Werte aber immer beibehalten. Heute sind Genossenschaften aus meiner Sicht interessanter denn je, weil sie über Jahre bezahlbaren Wohnraum sichern. Aber auch, weil sie Kommunikation und Beteiligung auf Augenhöhe ermöglichen.

Wie verändert sich das Wohnen gegenwärtig in Hamburg?

Die Nachfrage ist in den letzten Jahren stetig gestiegen. Was aus Hamburger Sicht positiv auffällt: Seit 2011 wurden mehr als 65.000 Wohnungen fertiggestellt. Davon sind etwa 20.000 gefördert. Trotz alledem ist es für Menschen, die nicht das Glück haben, in einer Genossenschaft Mitglied zu sein, schwierig, an bezahlbare Wohnungen zu kommen.

Worin sehen Sie die größten Probleme auf dem Hamburger Wohnungsmarkt?

Überhaupt Flächen für bezahlbaren Wohnraum zu finden und zu entwickeln. Die Bedingungen werden immer schwieriger. Sowohl die Grundstücks- als auch die Baukosten sind deutlich gestiegen. Und es ist viel Beteiligung erforderlich. Es gibt – auch zu Recht – Bürger, die Bauvorhaben in ihrer Nachbarschaft kritisch begleiten. Teilweise haben sie aber auch die Einstellung: „Bauen ja, aber bitte nicht in meinem Vorgarten.”

Etwa die Hälfte Ihres Wohnungsbestandes liegt im Bezirk Eimsbüttel. Welche Probleme sehen Sie besonders in Eimsbüttel?

In Eimsbüttel gibt es leider wenige freie Grundstücke. Auf der einen Seite freut es uns, dass wir hier einen Großteil unserer Bestände haben. Andererseits ist Nachverdichtung problematisch. Das merken wir auch aktuell bei einem Projekt im Bezirk.

Bei welchem Bauprojekt?

In Lokstedt versuchen wir ein Bauvorhaben (Anm. der Redaktion: Lokstedt 67) auf Grundstücken umzusetzen, die uns gehören. Wir reden dort von über 100 Wohnungen, die entstehen können. Zum Teil muss dafür nachverdichtet werden. Die Idee, dort zu bauen, gab es vor sechs Jahren. Wir sind in einem engen Dialog mit der Bezirksverwaltung und den Anwohnern vor Ort. Trotzdem ist es bis heute nicht gelungen, zu Baurecht zu kommen. Wir hoffen, dass sich das in diesem Jahr ändert. Das Grundstück gehört der Genossenschaft, und trotzdem ist der Weg von der Idee bis zur Baugenehmigung wahnsinnig lang. Und das wäre sicherlich in anderen Bereichen in Eimsbüttel auch zu erwarten.

Wie wirkt sich die Mietpreisbremse auf Genossenschaften aus?

Wir sagen immer: „Wir Genossenschaften sind die eigentliche Mietpreisbremse.” Die Kaifu und die weiteren vnw-Mitgliedsunternehmen bleiben der Garant des bezahlbaren Wohnens in Hamburg. Nichtsdestotrotz führen wir auch Mietanpassungen durch. Insofern halten wir nicht viel von der Mietpreisbremse, weil sie an bestimmten Stellen auch unsere Erhöhungsmöglichkeiten einengt. Das kann dazu führen, dass uns Erträge an anderer Stelle fehlen. Mit der Mietpreisbremse, wie sie in Hamburg gilt, können wir wirtschaftlich umgehen. Bei einem Mietendeckel à la Berlin würde das anders aussehen. Das halten wir für einen fatalen und absolut falschen Weg. Vom Mietendeckel wird keine Wohnung gebaut.

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Mietpreisbremse in Hamburg

Die Mietpreisbremse gilt in Hamburg seit Juli 2018. Wird ein Mietvertrag neu abgeschlossen, darf der Vermieter nicht mehr als die ortsübliche Miete plus zehn Prozent verlangen. Ausgenommen von der Regelung sind zum Beispiel Neubauten und Wohnungen, die umfassend saniert wurden.

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Mietendeckel in Berlin

Anfang 2020 wurde in Berlin der Mietendeckel beschlossen. Bedeutet: Die Mieten von 1,5 Millionen Wohnungen werden auf dem Stand von Juni 2019 „eingefroren”. Bei einer Neuvermietung müssen sich Vermieter an Obergrenzen des Staates halten. Mietanpassungen von 1,3 Prozent jährlich sind ab 2022 möglich. Ausgenommen von der Regelung sind unter anderem Neubauten und Sozialwohnungen. Der Mietendeckel gilt für fünf Jahre.

Was wäre Ihrer Ansicht nach der optimale Weg, um die Mieten niedrig zu halten und trotzdem in Neubau zu investieren?

Am liebsten wäre uns, wenn Genossenschaften bei der Grundstücksvergabe bevorzugt berücksichtigt würden. Wir sorgen mit unserem Geschäftsmodell dafür, dass bezahlbarer Wohnraum entsteht. Wir bauen auch öffentlich geförderte Wohnungen, aktuell in Altona und im Pergolenviertel. Im Grundsatz ist der Drittel-Mix in Hamburg ein guter Weg. Ich würde nur davor warnen, die Bedingungen für Investoren noch weiter zu verschärfen. Gute Konzepte sollten zum Zuschlag bei einer Bewerbung führen.

Wie reagieren Sie als Genossenschaft auf die Coronakrise?

Wir haben mit unseren Gewerbemietern gesprochen und Stundungsvereinbarungen angeboten. Gleiches gilt für unsere Mitglieder. Wenn es zu Engpässen kommt, finden wir im Einzelfall Lösungen. Wir haben sofort ein Krisenmanagement eingerichtet und eine umfangreiche Mitarbeiter- und Mitgliederinformation betrieben. Die Arbeitsbedingungen wurden angepasst und zahlreiche Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter arbeiten im Homeoffice.

In diesen Tagen haben wir allen bei uns wohnenden Mitgliedern zwei hochwertige Stoffmasken geschenkt und durch unsere Hausmeister zugestellt. Bis auf Weiteres sind alle Mieterhöhungen ausgesetzt.

Wie wichtig ist der Gemeinschaftsgedanke in der Genossenschaft?

Ich finde ihn sehr wichtig. Wir haben Wohnanlagen, in denen Nachbarschaft extrem groß geschrieben wird. Es ist auch an uns, mitzugeben, dass Genossenschaft mehr sein kann, als das Vermieten einer Wohnung.

Vielen Dank für das Gespräch.

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