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Das Gebäude in der Fruchtallee steht zum Verkauf. Die Makler werben mit der Option von Luxussanierungen und hoher Mieteinannehmen. Foto: Eimsbütteler Nachrichten
Das Gebäude in der Fruchtallee steht zum Verkauf. Der Makler wirbt mit der Option von Luxussanierungen und hoher Mieteinnahmen. Foto: Eimsbütteler Nachrichten
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Spekulation mit Wohnraum: Wie die Soziale Erhaltungsverordnung umgangen wird

Ein Maklerunternehmen bietet einen Eimsbütteler Altbau an – und verspricht, dass Luxussanierungen trotz Sozialer Erhaltungsverordnung möglich sind. Wie kann das sein?

Von Alana Tongers

Ein Mehrfamilienhaus im „gefragten Hamburger Szeneviertel Eimsbüttel“. Acht mögliche Wohnungen. 1.134 vermietbare Quadratmeter. Mitten in der Fruchtallee. Für 6,5 Millionen Euro.

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Luxussanierung trotz Erhaltungsverordnung

Dass Wohnen in Eimsbüttel immer teurer wird, ist nichts Neues. Zuletzt hat das der Mietenspiegel für 2021 bestätigt. Die Anzeige für die Immobilie in der Fruchtallee 15-17 macht aber aus einem anderen Grund stutzig. Denn das Maklerunternehmen McMakler aus Berlin verspricht, dass in dem Altbau Luxussanierungen zulässig sind – obwohl das Haus in einem Sozialen Erhaltungsgebiet steht.

Die Soziale Erhaltungsverordnung, die in weiten Teilen Eimsbüttels gilt, soll eigentlich genau dem entgegenwirken: Dass sich Quartiere durch Abriss und Neubau, aufwändige Modernisierungen und Spekulation mit Wohngebäuden immer weiter verändern und für ihre Bewohnenden unbezahlbar werden. Sie also aus dem eigenen Stadtteil verdrängt werden.

Um das zu verhindern, gibt es in Gebieten mit der Verordnung strenge Regeln. So müssen Eigentümer beinahe alle baulichen Maßnahmen beim Bezirksamt beantragen und genehmigen lassen. Nicht nur, wenn es um einen Abriss geht. Sondern auch, wenn sie aus einer Miet- eine Eigentumswohnung machen wollen. Außerdem kann die Stadt ihr Vorverkaufsrecht nutzen und Immobilien erwerben, die im Sozialen Erhaltungsgebiet liegen.

Was das Bezirksamt sagt

Wie kommt eine Anzeige wie diese also zustande? Das Bezirksamt reagiert überrascht und hält dagegen. „In Gebieten der Sozialen Erhaltenverordnung werden keine Luxussanierungen genehmigt“, so Pressesprecher Kai Becker. Selbst kleinere bauliche Veränderungen brauchen eine Genehmigung.

Möglicherweise hat McMakler aber ein Schlupfloch gefunden, um die Soziale Erhaltungsverordnung zu umgehen. Denn bei dem beworbenen Gebäude handelt es sich zum Teil um eine Gewerbeimmobilie. Und Gewerbeeinheiten fallen nicht unter die Soziale Erhaltungsverordnung. Diese könnten also aufwändig saniert und dann als Wohnungen teuer neu vermietet werden.

Mit dieser Option wirbt der Makler in seiner Anzeige: „Dieses 4-stöckige Mehrfamilienhaus bietet […] ein lukratives Renditepotenzial durch die mögliche Umwandlung der 8 Wohneinheiten. Trotz der Lage in einem sozialen Erhaltungsgebiet sind bei der Umwandlung nach Auskunft der Stadt einmalige Luxussanierungen zulässig.“ Weiter heißt es: „Im Anschluss können die als Neubauten geltenden Wohneinheiten rentabel neuvermietet werden.“

Auf Nachfrage begründet McMakler dies mit der Wohnungsknappheit: „Mit einer Umwandlung von Gewerbeflächen in Wohnraum können neue Wohnmöglichkeiten geschaffen werden“, so Pressesprecherin Ina Necker. Es handele sich aber lediglich um eine Option. Die neuen Eigentümer könnten auch entscheiden, die Gewerbeeinheiten zu behalten.

Schlupfloch in der Sozialen Erhaltungsverordnung?

Zwar könnten in den bisherigen Büros neue Wohnungen entstehen. Weil die Soziale Erhaltungsverordnung nicht greift, werden die Wohnungen aber wohl teuer. Das suggeriert auch die Anzeige: „Durch Anpassungen der Bestandsmieten sowie der Überführung der derzeit gewerblich genutzten Penthousewohnung zurück zur Wohnnutzung ist hier kurzfristig eine Soll-Miete von knapp 235.000 Euro erzielbar.“ Auch teurer zusätzlicher Wohraum wie dieser erhöht den Druck auf den ohnehin schon angespannten Wohnungsmarkt.

Das Bezirksamt will den Fall weiter verfolgen. Momentan ist das Haus nur inseriert. Der Bezirk kann erst agieren, sobald das Haus verkauft wird. „Davon erfahren wir und starten dann die Prüfung des Vorkaufsrechts“, so Becker. „Der Bezirk Eimsbüttel hat in der Vergangenheit diese Möglichkeit immer wieder genutzt.“

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