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Die Villa Lupi am Heußweg sorgt seit Jahren für Diskussionen. Gibt es jetzt eine Lösung?
Die Villa Lupi am Heußweg sorgt seit Jahren für Diskussionen. Finden sie jetzt ein Ende? Foto: Christiane Tauer
Immobilien

Lösung für Villa Lupi in Sicht?

Nach dem Rechtsstreit um die umstrittene Immobilie am Heußweg sprechen Eigentümer und Stadt endlich miteinander. Aber weder Mieter noch Vermieter wollen die Bewohner reingelassen haben.

Von Christiane Tauer

Der Name ist markant und bleibt im Gedächtnis hängen. Wer einmal von der Villa Lupi gehört hat, weiß: Die Immobilie am Heußweg birgt so viel Konfliktpotenzial wie kaum eine andere in Eimsbüttel.

Seit Jahren beschäftigen sich die unterschiedlichsten Behörden, Parteien und Institutionen mit dem Gebäude am Eingang des Henry-Vahl-Parks, das auf einem städtischen Erbbaurechts-Grundstück steht. Währenddessen klagt die Nachbarschaft über Vermüllung und Ruhestörung, die von den Bewohnern ausgeht.

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Gespräche zwischen Stadt und Eigentümer

Jetzt aber kommt Bewegung in die komplizierte Situation rund um das Gebäude. Der Eigentümer und Erbbaurechtsnehmer hat kürzlich Gespräche mit Vertretern der Stadt geführt. Mit dem Ergebnis, dass die Stadt das Erbbaurecht zurücknehmen und damit wieder über die Nutzung des Gebäudes verfügen könnte.

Das teilt Rechtsanwalt Joachim Kloos gegenüber den Eimsbütteler Nachrichten mit. „Wie die Details aussehen, müsste noch besprochen werden.“ Kloos vertritt den Erbbaurechtsnehmer Matthias Haase. Dieser ist Geschäftsführer der Villa Lupi Kunstforum GmbH – so die offizielle Bezeichnung der Immobilie, die ursprünglich als Kulturzentrum genutzt wurde.

Erbbaurecht kann vorzeitig beendet werden

Von der Pressestelle der Finanzbehörde, die auch den zuständigen Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen (LIG) vertritt, gibt es eine Bestätigung. Grundsätzlich könne jedes Erbbaurecht durch einen Aufhebungsvertrag im gegenseitigen Einvernehmen vorzeitig beendet werden, erklärt Pressesprecherin Imme Mäder auf Nachfrage.

Da Erbbaurechtsverträge diese Möglichkeit in der Regel nicht ausdrücklich beinhalten würden, seien sie zwischen den Parteien frei zu verhandeln. „Auf diese Möglichkeit wurde Herr Haase hingewiesen.“

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Die Villa Lupi und das Erbbaurecht

Das Grundstück, auf dem die Villa Lupi steht, ist ein „allgemeines Grundvermögen belastet mit Erbbaurecht“. Eigentümer ist die Stadt Hamburg, für die Verwaltung ist der Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen (LIG) zuständig.

1998 hat die Stadt einen Erbbaurechtsvertrag mit der Villa Lupi Kunstforum GmbH geschlossen. Geschäftsführer ist Matthias Haase, Immobilienhändler mit Sitz auf Sylt. Er ist Eigentümer des Gebäudes und entrichtet für die Nutzung des Grundstücks einen sogenannten Erbbauzins an die Stadt.

Inhaltlich gibt der Erbbaurechtsvertrag eine Nutzung des Gebäudes als Kulturzentrum wie etwa Atelier, Werkstatt oder Veranstaltungsstätte mit Ausschank vor, zu einem kleineren Teil ist auch Wohnen erlaubt. Die kulturelle Nutzung erfolgt aber seit Jahren nicht mehr.

Das Ende des Erbbaurechtsvertrags ist für den 31. Juli 2032 terminiert. Dann ist geplant, die Villa Lupi abzureißen und das Grundstück dem Henry-Vahl-Park zuzuschlagen.

Sollte es tatsächlich zu einer vorzeitigen Rücknahme des Erbbaurechts kommen, würden die jahrelangen Diskussionen um die Villa Lupi ein Ende finden. Die Eimsbütteler SPD-Fraktion hatte in der Vergangenheit bereits mehrfach auf Missstände bei der Nutzung des Gebäudes hingewiesen. Zuletzt hatte sie sich im Sommer des vergangenen Jahres für ein vorzeitiges Ende des Erbbaurechts ausgesprochen.

Ähnlich die Linksfraktion. Sie wollte im November mit ihrem Antrag, den Einzug der Kindervilla in die Villa Lupi prüfen zu lassen, vor allem ein Zeichen setzen. Die Stadt solle ihre Eigentumsrechte wahrnehmen und „sich nicht am Nasenring durch die Manege der Streithähne führen lassen“, sagte Fraktionsmitglied Peter Gutzeit damals.

Villa Lupi: Rechtsstreit zwischen Eigentümer und Mieter

Mit dem Begriff „Streithähne“ nahm er Bezug auf den langwierigen Rechtsstreit zwischen dem Eigentümer der Villa Lupi und seinem eigentlichen Mieter. Dieser Rechtsstreit fand unbemerkt von der Öffentlichkeit statt, behinderte aber lange Zeit eine Entscheidung über die Zukunft des Gebäudes.

Erst jetzt, nachdem im Januar dieses Jahres ein Urteil des Oberlandesgerichts Hamburg in der Berufungsverhandlung erfolgte, herrscht Klarheit. Weshalb es auch erst jetzt zu den aktuellen Gesprächen zwischen dem Eigentümer der Villa Lupi und der Stadt Hamburg kommen konnte.

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Der Rechtsstreit um die Villa Lupi

Im Wesentlichen ging es bei dem Rechtsstreit um die Nutzbarkeit der Villa Lupi. Hintergrund ist der im Jahr 2020 geschlossene Mietvertrag zwischen Matthias Haase als Geschäftsführer der Villa Lupi Kunstforum GmbH und seinem Mieter S., der in Hamburg mit verschiedenen gewerblichen Unternehmungen tätig ist.

S. wollte in der Villa Lupi einen Gastronomiebetrieb einrichten und schloss mit dem Vermieter einen entsprechenden Mietvertrag. Für einen Gastronomiebetrieb war die Immobilie laut Erbbaurechtsvertrag aber von Anfang an ungeeignet. Eine Bauvoranfrage des Mieters für eine Nutzungsänderung lehnte das Bauamt im März 2021 ab.

Eigentlich hätte der Mietvertrag daraufhin aufgelöst werden müssen. S. jedenfalls sah das so und stellte seine Mietzahlungen ein. Haase sah das anders und klagte auf nachträgliche Mietzahlung. Jedoch erfolglos: Das Landgerichts Hamburg wies seine Klage am 27. Juli 2021 ab.
Damit wollte sich Haase nicht abfinden und legte Berufung ein.

Am 24. Januar 2023 – nachdem der ursprünglich für August angesetzte und auf Oktober verschobene Verhandlungstermin schließlich im Dezember stattgefunden hatte – entschied die zuständige Richterin: Matthias Haases Berufung wird zurückgewiesen, es bleibt beim erstinstanzlichen Urteil aus 2021. In ihrer Begründung habe sie sich auf den Bebauungsplan bezogen, sagt Gerichtssprecher Kai Wantzen.

Die Argumentation lässt sich so zusammenfassen: Der Bebauungsplan stehe einer gastronomischen Nutzung entgegen, sie habe negative Auswirkungen auf die angrenzende Parkanlage. Auch sei eine „Verfestigung der baulichen Nutzung“ nicht vorgesehen. Unter anderem aus diesen Gründen habe das Bezirksamt keine Umbaugenehmigung erteilt.

Wer sind die Bewohner der Villa Lupi?

Und weil der Mietvertrag unter der auflösenden Bedingung geschlossen wurde, dass die Genehmigung zum Umbau nicht erteilt werde, könne eine Mietzahlung ab März 2021 nicht mehr beansprucht werden.

Unberührt von all dem – sowohl vom Gerichtsurteil als auch der möglichen Rücknahme des Erbbaurechts – bleibt hingegen eine zentrale Frage: Wer sind die derzeitigen Bewohner der Immobilie? Offiziell gilt sie als ungenutzt, tatsächlich leben dort aber mehrere Männer. Die Nachbarschaft rätselt seit langem darüber, wer sie sind.

Weder Vermieter noch Mieter nutzen das Gebäude

In seiner Berufungsklage hatte Matthias Haase erstmalig geltend gemacht, dass S. die Immobilie weiterhin nutze und unter diesem Gesichtspunkt zur Mietzahlung verpflichtet sei. S. sagte jedoch, er nutze die Immobilie nicht und habe sie auch nicht an Dritte untervermietet. Das Gegenteil konnte nicht bewiesen werden.

Wer also hat die Bewohner in das Haus gelassen? Das Rätsel bleibt ungelöst.


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