„Teure Mieten sind kein Naturgesetz“
Auf dem Wohnungsmarkt läuft vieles schief. Die Eimsbüttelerinnen Marie und Maren setzen sich dafür ein, das nicht einfach hinzunehmen. Langfristig hoffen sie auf eine Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne.
Von Julia HaasEs war ein Vollzeitjob, in Eimsbüttel eine neue Wohnung zu finden”, sagt Marie. „Als ich Studentin war, bin ich von einem prekären Mietverhältnis ins nächste geschlittert”, sagt Maren. Auf dem Wohnungsmarkt läuft vieles schief, finden beide: Hohe Mieten und schlechte Rahmenbedingungen sind für Mieterinnen und Mieter eine große Belastung, während auf der anderen Seite Profitinteressen dominieren.
Die beiden Eimsbüttelerinnen wollen das verändern. Seit knapp zwei Jahren engagieren sie sich deshalb bei der Initiative „Hamburg enteignet“. In der Eimsbütteler Stadtteilgruppe lernten sie sich kennen – gemeinsam wollen sie hier etwas bewegen. Zum Beispiel mit Infoständen auf dem Anwohnerflohmarkt am Else-Rauch-Platz, mit Plakataktionen, Filmvorführungen oder Stadtteilspaziergängen.
Um etwas zu ändern, müssen sich viele zusammenschließen
Eimsbütteler Nachrichten: Viele Menschen regen sich über den Wohnungsmarkt auf. Gleichzeitig gibt es das Gefühl, nichts ändern zu können. Wie seht ihr das?
Marie: Meine eigene Wohnungssuche in Eimsbüttel hat mir gezeigt, dass sich dringend etwas ändern muss. Gut zu wohnen ist kein extravagantes Hobby, sondern ein Grundrecht. Wir müssen dafür sorgen, dass Wohnraum wieder zur sicheren Basis im Leben wird – dafür müssen sich die Eigentumsstrukturen ändern.
Maren: Wir merken, dass viele Leute resigniert sind – und froh, wenn sie überhaupt Wohnraum finden. Da ist wenig Selbstwirksamkeit. Viele wissen, dass die Mieten zu hoch sind, aber sie nehmen es hin. Deshalb ist es wichtig, zu informieren und zu sagen: Das muss nicht so sein. Teure Mieten sind kein Naturgesetz. Es ist wichtig, Themen anzusprechen und Vernetzung zu schaffen.
Dadurch, dass die Lage so angespannt ist, wollen sich die meisten nicht mit den Vermietenden anlegen. Natürlich fürchtet man, zu verlieren und aus der Wohnung zu müssen. Das ist eine Zwangslage, die kaum Spielraum bietet.
Marie: Ich bin überzeugt: Wenn sich viele Mietende zusammenschließen und gemeinsam dagegen antreten, funktioniert das bisherige System nicht mehr.
Von Schimmel bis Kakerlaken
Der Wohnungsmarkt ist in nahezu allen Großstädten angespannt. Welchen Problemen begegnet ihr in Eimsbüttel?
Marie: Oft geht es um überhöhte Mieten, aber auch darum, dass Häuser verfallen. Dass es wenig Service und Sanierung gibt.
Maren: Schimmel, Mäuse, Kakerlaken – das haben wir alles schon gehört. Oft weiß man schon bei der Besichtigung: Das ist eine Bruchbude – aber man hat keine Wahl. Auch Eigenbedarfskündigungen sind ein großes Thema.
„Wohnraum ist aktuell ein Anlageobjekt“
Marie: Gleichzeitig herrscht bei möblierter Vermietung viel Unwissenheit. Es ist nicht so, dass die Mietpreisbremse hier nicht mehr gilt. Es darf ein Zusatzbetrag genommen werden. Wenn die Möblierung aus einem alten IKEA-Bett besteht, ist das aber nicht viel.
Maren: Wohnraum ist oft ein Anlageobjekt. Dass etwas so Existenzielles profitorientiert ist, funktioniert auf Dauer nicht.
Auffangbecken und Motivator
Wenn euch in Eimsbüttel diese Probleme begegnen, zum Beispiel bei Gesprächen auf dem Flohmarkt, wie seht ihr eure Rolle?
Maren: Oft sind wir ein Auffangbecken. Wir nehmen die Probleme auf und motivieren dazu, etwas zu unternehmen. Es darf nicht der Anspruch sein, einfach nur Wohnraum zu haben. Wenn etwas nicht in Ordnung ist, sollte man dagegen vorgehen.
Marie: Gleichzeitig vermitteln wir Kontakte zu Anlaufstellen weiter – zum Beispiel zum Mieterverein.
Reicht Neubau aus?
Der Hamburger Senat spricht von einem Bau-Turbo. Es sollen mehr Wohnungen entstehen. Ist das ein Schritt in die richtige Richtung?
Marie: Natürlich ist Wohnungsbau relevant. Aber wir müssen schauen, was gebaut wird. Eigentumswohnungen im hohen Preissegment bringen nicht viel.
Maren: Man weiß mittlerweile, dass der Sickereffekt nicht richtig wirkt. Es braucht andere Mechanismen, damit Wohnraum frei wird. Beispielsweise leben alleinstehende ältere Menschen – meist auch ungewollt – auf zu großer Fläche. Sie können nicht ausziehen, weil kleinere Wohnungen teurer sind. Hier brauchen wir neue Konzepte.
Der Sickereffekt
…basiert auf der Idee, dass Neubau über Umzugsketten indirekt günstigeren Wohnraum frei werden lässt: Besserverdienende Haushalte ziehen in den Neubau, ihre alten Mietwohnungen werden von Haushalten mit geringerem Einkommen übernommen. Studien zeigen, dass der Effekt auf einem angespannten Wohnungsmarkt jedoch kaum wirkt.
„Hamburg enteignet“: Worum geht es?
Hinter „Hamburg enteignet“ steht das Bestreben, Wohnungsunternehmen mit mehr als 500 Wohneinheiten zu vergesellschaften – also das Eigentum großer Konzerne in die Hände aller zu überführen.
Die Idee stammt aus Berlin. Dort wurde 2018 die Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ gegründet. Drei Jahre später fand ein erfolgreiches Volksbegehren statt. Eine Expertenkommission kam zu dem Ergebnis: Berlin darf vergesellschaften – und die Vergesellschaftung sei ein geeignetes Mittel, um die Mieten in den betroffenen Beständen zu senken. Inzwischen hat die Initiative einen Gesetzesentwurf vorgelegt, mit dem Ziel, diesen durch einen Gesetzesvolksentscheid verbindlich einzuführen.
Die Hamburger „kleine Schwester“ wartet derzeit ab, wie es in Berlin weitergeht. Zu einem Volksbegehren ist es bisher nicht gekommen. Ein erster Anlauf mit über 18.000 Unterschriften wurde von der Initiative eingestellt, nachdem der Senat gerichtlich dagegen vorgegangen war. Der Fokus liegt aktuell darauf, Transparenz über den undurchsichtigen Wohnungsmarkt zu bekommen und Mieterinnen und Mieter zu sensibilisieren.
„Enteignung ist im Grundgesetz verankert“
Kann Hamburg einfach Berlin folgen? Oder gibt es Unterschiede?
Marie: In Berlin wurde eine Kommission eingesetzt, die geprüft hat, ob eine Enteignung möglich wäre – und ob die Mieten dadurch sinken würden. Das Fazit war: Ja, es geht, und es ist ein effizientes Mittel.
Unser erstes Volksbegehren hätte ebenfalls zu einer solchen Kommission geführt. Das verfolgen wir nicht weiter, da die Fragen in Berlin geklärt wurden. Dort geht es im nächsten Schritt um einen Gesetzesentscheid. Das warten wir ab – und dann soll Hamburg folgen.
Maren: Enteignung ist im Grundgesetz verankert – das ist keine Utopie. Wir müssen uns die Spielräume anschauen. Zwischen Hamburg und Berlin gibt es Unterschiede in der Gesetzgebung.
Marie: In Hamburg ist es kompliziert herauszufinden, wem die Wohnungen gehören. In Berlin sind es wenige, sehr große Konzerne. Hier gibt es mehrere Unternehmen mit mehr als 500 Wohneinheiten. Die Initiative versucht, Klarheit zu bekommen.
Wem gehören die Wohnungen?
Ihr habt eine Umfrage gestartet, wem Eimsbüttel gehört. Was habt ihr herausgefunden?
Maren: Dass die Eigentumsstrukturen sehr intransparent sind. Viele wissen nicht, wem das Haus gehört, in dem sie wohnen. Damit die Umfrage repräsentativ ist, müssten viel mehr teilnehmen.
Marie: Aktuell ist es vor allem ein gutes Mittel, um mit den Menschen ins Gespräch zu kommen. Es ist aber kein wissenschaftliches Erhebungsinstrument.
Maren: Uns ist wichtig zu sagen: Es geht nicht darum, herauszufinden, welchen Einzelpersonen Wohnungen gehören. Es geht um die Konzerne.
Alarmglocken gehen an
Habt ihr das Gefühl, dass sich Privatpersonen durch die Initiative angegriffen fühlen?
Maren: Viele Leute hören, dass wir ihr Eigentum wegnehmen wollen. Aber das stimmt so nicht. Es geht um das Eigentum der großen Unternehmen.
Enteignung ist in Deutschland ein gängiges Mittel – zum Beispiel für Infrastrukturprojekte. Beim Begriff „enteignet“ gehen jedoch die Alarmglocken los, einige fürchten um ihre Freiheit. Aber erstens geht es nicht um das Eigentum von Einzelpersonen und zweitens: Was für eine Freiheit ist das, wenn all diejenigen, die in prekären Verhältnissen leben, nicht frei sind?
Uns begegnen übrigens auch immer wieder einzelne Vermieter, die das Gespräch suchen. Sie erzählen uns, dass sie versuchen, es besser zu machen. Gleichzeitig gibt es auch manche, die das nicht tun: entsprechend gemischt fällt unser Eindruck aus.
Für mehr Lebensrealitäten auf Augenhöhe
Was würde sich durch eine Vergesellschaftung konkret verändern?
Maren: Geringere Mieten, mehr Sicherheit und Stabilität – und keine Schocknachrichten über plötzliche Mieterhöhungen.
Wenn Wohnungen wieder günstiger werden, zeigt sich das im Mietenspiegel. Das bedeutet: Auch die Mieten derer, die nicht in vergesellschafteten Beständen leben, würden langfristig sinken.
Die Gesellschaft würde sich dadurch wieder stärker vermischen. Aktuell werden einkommensschwache Haushalte an den Rand gedrängt, sie haben lange Arbeitswege und kaum Zeit, am Leben teilzuhaben. Niedrigere Mieten könnten das verändern. Das bietet viel Potenzial für jeden Einzelnen, aber auch für die Stadtteile. Sie leben von Austausch und Vielfalt – und von Menschen, die sich trotz unterschiedlicher Lebensrealitäten auf Augenhöhe begegnen.
Aktuell haben wir einen diskriminierenden Wohnungsmarkt – Menschen mit niedrigem Einkommen oder Menschen, die von Rassismus betroffen sind, haben schlechte Karten. Die Chancen, eine Wohnung zu bekommen, würden sich durch eine Vergesellschaftung wieder angleichen.
„Vergesellschaftung bedeutet, Wohnungen in die Hand der Mietenden zu überführen“
Marie: Man würde in den vergesellschafteten Häusern Räte einsetzen. Personen aus den Wohnungen bringen sich ein und könnten beispielsweise gemeinsam regeln, nach welchen Kriterien freie Wohnungen vergeben werden. Und sie hätten auch Einfluss auf die Miethöhe. Die Mieten würden sich nicht mehr nach dem Profitstreben der Konzerne richten.
Maren: Vergesellschaftung bedeutet, Wohnungen in die Hand der Mietenden zu überführen und Mitbestimmung zu fördern.
Also Demokratie auf dem Wohnungsmarkt?
Marie: Die Wohnraumvergabe soll neu organisiert werden, neues Engagement soll möglich werden. Da geht es um demokratische Prozesse.
Ich bin mir außerdem sicher: Wenn Wohnen wieder eine sichere Basis ist, wirkt sich das auch auf die politische Haltung in anderen Bereichen aus. Wenn weniger Prekarität empfunden wird, kann das Grundvertrauen in demokratische Prozesse wieder wachsen.
Im Norden ist es stürmisch. Gegenwind bleibt auch bei der Initiative “Hamburg enteignet” nicht aus. Wir haben einen Professor der Volkswirtschaftslehre und den Hamburger Senat gefragt, was sie von der Idee der Enteignung halten.
Welche Unternehmen wären betroffen? Was kostet das? Und wie wirkt sich das auf den Wohnungsmarkt aus?
Wolfgang Maennig ist Professor der Volkswirtschaftslehre an der Universität Hamburg. Seiner Einordnung zufolge müsste zunächst geklärt werden, wie viele Unternehmen und Wohnungen überhaupt von Enteignungen betroffen wären. In Berlin sollen landeseigene Wohnungsunternehmen, Genossenschaften, gemeinnützige und religiöse Unternehmen nach aktuellem Stand von Enteignungen ausgeschlossen werden. “In Hamburg blieben am Ende wahrscheinlich wenige übrig”, sagt er. Und diesen blieben womöglich juristische Schlupflöcher. Wohnungsunternehmen könnten ihren Bestand in mehrere Unternehmen aufteilen, sodass jedes einzelne Unternehmen am Ende weniger als 500 Wohnungseinheiten besitze. “Und wie wäre es bei Verlagerungen ins Ausland mit den internationalen Investitionsschutzabkommen?”, fragt er.
Hinsichtlich des Ansatzes, dass durch Enteignungen Mieten sinken, sagt er: Wenn die enteigneten Wohnungen günstiger neu vermietet würden, könnte das einen allerdings geringen Effekt auf den Mietspiegel haben. Aus volkswirtschaftlicher Perspektive sei jedoch zu beachten, dass niedrigere Mieten zu einer höheren nachgefragten Wohnfläche führten. Gleichzeitig würde sich das Wohnungsangebot durch die Enteignung nicht vergrößern. Die Wohnungsknappheit nehme folglich zu. “Man geht damit das Symptom der Mietpreise an, aber das Grundproblem wird sogar verschärft. Diejenigen, die eine billigere Wohnung erhalten, freuen sich, aber die Anzahl der vergeblich Suchenden steigt.”
Die Enteignungen selbst wären für die Stadt ein “teures Unterfangen”, sagt er. Die wesentliche Frage sei dabei, welche Preise für die enteigneten Wohnungen gezahlt würden.
Im Rahmen der Berliner Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ hat sich eine Expertenkommission mit all diesen Fragen beschäftigt. Hinsichtlich der Wirksamkeit kommt sie zu folgendem Schluss: “Nach derzeitigem Erkenntnisstand sind für die Kommission keine anderen Mittel erkennbar, die offensichtlich einerseits in der Wirksamkeit dem Vorhaben eindeutig gleichen, andererseits die betroffenen Grundrechte weniger einschränken und zugleich Dritte und die Allgemeinheit nicht stärker belasten.”
Bezüglich der Kostenfrage heißt es dort: Die großen Wohnungskonzerne würden nur so viel Entschädigung bekommen, dass diese über moderate Mieteinnahmen aus den vergesellschafteten Wohnungen refinanziert werden kann. Und: “Berlin muss sich nicht verschulden.”
Wie steht der Hamburger Senat zu „Hamburg enteignet“?
Auf Anfrage heißt es: Hamburg brauche mehr bezahlbaren Wohnraum. Das sei jedoch nur in Kooperation mit allen Beteiligten zu erreichen. „Und nicht, indem willkürlich Unternehmen enteignet werden und diese dadurch als verlässliche Partner für eine verantwortungsvolle Bewirtschaftung der Wohnungsbestände in Hamburg verloren gehen“, sagt André Stark, Sprecher der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen. Die globale Forderung, alle Unternehmen mit mehr als 500 Wohnungen zu enteignen, schere sämtliche Unternehmen über einen Kamm und stelle diese als profitorientiert dar. Und weiter: „In Hamburg gehören dazu jedoch überwiegend Unternehmen, die ihre Bestände gewissenhaft bewirtschaften und die in die Modernisierung und den Neubau der dringend benötigten Wohnungen auch reinvestieren. Eine drohende Enteignung würde den Druck am Wohnungsmarkt somit noch verstärken, weil weniger Unternehmen neue Wohnungen bauen würden aus Sorge, von einer Volksinitiative enteignet zu werden.“
Bezüglich sinkender Mieten nach einer Enteignung sagt Stark: „Die Mieten müssten weiterhin gezahlt werden, um die zu erwartenden milliardenhohen Entschädigungszahlungen an die Wohnungsgesellschaften zu erwirtschaften.“ Es gebe keine belastbaren Zahlen, die eine kostenneutrale Vergesellschaftung stützen und zudem noch Spielraum für Mietsenkungen zuließen.
Dass sich die Stellungnahme der Berliner Kommission auf Hamburg übertragen lasse, sehe man im Hamburg Senat nicht so. Die Rahmenbedingungen beider Wohnungsmärkte seien zu unterschiedlich und nicht vergleichbar. „Der Berliner Wohnungsmarkt ist im Wesentlichen davon geprägt, dass die städtischen Wohnungsbestände in der Vergangenheit größtenteils veräußert wurden und heute im Portfolio börsennotierter Aktiengesellschaften sind“, sagt Stark. In Hamburg sei der Wohnungsmarkt wesentlich diversifizierter.
Abschließend heißt es: Preisanstiege ließen sich nicht durch Vergesellschaftung bremsen. Stattdessen brauche es weiteren Neubau sowie eine Anpassung und Durchsetzung des Mietrechts und der Mietpreisbremse. „Wohnungsmangel wird nur durch mehr bezahlbaren Wohnraum gelöst“, sagt Stark. Hamburg setze daher weiter auf eine kooperative Wohnungsbaupolitik.
Wie reagiert „Hamburg enteignet“ auf den Gegenwind?
Zur Kritik vom Hamburger Senat und von Wolfgang Maennig heißt es von der Eimsbütteler Stadtteilgruppe: „Die Unklarheit über Besitzverhältnisse, die Gefahr der Verlagerung ins Ausland und die Entschädigungskosten sind lösbare Probleme: Es sollte generell eine höhere Transparenz über Besitzverhältnisse geschaffen werden, die Festlegung eines Stichtag zur Bestimmung der Bestände kann Verlagerung verhindern, die Rückzahlung kann auf mehrere Jahre gestreckt werden. Eine Studie aus Berlin zeigt, dass Vergesellschaftung kostenneutral (selbsttragend finanzierend) möglich ist. Die Vergesellschaftung ist zudem nicht willkürlich, sondern an klare Kriterien geknüpft: Sie zielt auf profitorientierte Großkonzerne wie Vonovia und Heimstaden, die in Hamburg wie in Berlin die Preise in die Höhe treiben. Der Hamburger Drittelmix beim Neubau löst das Problem nicht, da er für niedrige und mittlere Einkommen kaum bezahlbaren Wohnraum schafft und ohnehin oft nicht durchgesetzt wird, auch in Eimsbüttel, wo aktuell vor allem teure Eigentumswohnungen entstehen.“
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