„Kaifu-Nordland“: Warum die neue Wohnungspolitik auf Unmut stößt
Die Stadt Hamburg will ihre Grundstücke nur noch mit Erbbaurecht verkaufen. Für die Eimsbütteler Wohnungsbaugenossenschaft „Kaifu-Nordland“ kommt dieses Vorhaben einem Baustopp gleich. Die Hintergründe.
Von Christiane TauerHamburg richtet seine Boden- und Wohnungspolitik neu aus. Die Verhandlungen mit dem Bündnis „Keine Profite mit Boden und Miete“ haben im Wesentlichen zwei Ergebnisse: Städtischer Grund und Boden darf nicht mehr veräußert werden – außer er ist mit einem Erbbaurecht versehen. Bei neuen Sozialwohnungen auf städtischen Flächen soll eine 100-jährige Mietpreisbindung gelten.
Soweit die Theorie. Was aber sagen die Unternehmen aus der Wohnungswirtschaft dazu? Die Eimsbütteler Nachrichten haben bei der Wohnungsbaugenossenschaft Kaifu-Nordland nachgefragt.
„Kaifu-Nordland“ orientiert sich um
120 Neubauwohnungen hat die Genossenschaft aktuell in Planung – doch ob diese Zahl zukünftig in dieser Höhe zu halten sein wird, ist ungewiss. Für die Kaifu-Nordland kommen die Pläne des Senats einem Baustopp gleich. Zumindest was das Bauen auf städtischem Grund angeht.
In der Vergangenheit hat die Genossenschaft bei einzelnen Vorhaben durchaus städtische Grundstücke erworben, wie Mirko Woitschig, Referent für Unternehmenskommunikation, mitteilt. Das wird sich nun ändern. „Durch die neuen Rahmenbedingungen ist aktuell nicht damit zu rechnen, dass die Kaifu-Nordland auf städtischen Grundstücken neuen Wohnraum schaffen wird.“
„Auflösung des Vertrauensverhältnisses“
Ganz stagnieren wird die Bautätigkeit aber nicht. Glücklicherweise habe man ausreichend Möglichkeiten auf eigenen Grundstücken, fügt er hinzu.
Dass die Stadt Grundstücke zukünftig ausschließlich mit Erbbaurecht verkaufen will, ist aus Sicht der Kaifu-Nordland im Grunde nichts anderes als die einseitige Auflösung des bisherigen Vertrauensverhältnisses zwischen Stadt und Genossenschaften.
Die „Kaifu-Nordland“
Die Wohnungsbaugenossenschaft „Kaifu-Nordland“ besteht seit 1921, Firmensitz ist im Kieler Park, Ecke Kieler Straße/Holstenkamp. 5.041 Wohnungen hat die Kaifu-Nordland aktuell in ihrem Besitz, sowohl in Eimsbüttel als auch in anderen Stadtteilen wie Altona oder Langenhorn.
Der Anteil der öffentlich geförderten Wohnungen liegt bei knapp 18 Prozent. In Zahlen ausgedrückt: 895 Wohnungen. Davon sind fast alle über den ersten Förderweg gefördert.
Die Durchschnittsmiete bei der Kaifu-Nordland liegt aktuell bei 6,62 Euro pro Quadratmeter und damit knapp 30 Prozent unter dem Vergleichswert des Hamburger Mietenspiegels. Dort liegt der Mietpreis bei 9,29 Euro pro Quadratmeter.
Dabei seien es vor allem die genossenschaftlichen Mieten, die einen noch stärkeren Anstieg der Mietpreise verhindert haben, so Woitschig. Genau deshalb hätten die Genossenschaften das Vertrauen verdient, dass ihnen städtische Grundstücke verkauft und nicht nur verpachtet werden.
Aus Sicht der Genossenschaft ist es ein Problem, wenn sie ein Grundstück nach hundert Jahren – wenn das Erbbaurecht endet – noch einmal bezahlen muss. „Aktuelle Beispiele zeigen, dass eine genossenschaftliche Miete anschließend nicht mehr wirtschaftlich darstellbar ist.“ Die Kaifu-Nordland selbst hat drei Grundstücke im Rahmen des Erbbaurechts mit Wohnungen bebaut. In allen drei Fällen läuft das Erbbaurecht aber noch längere Zeit.
Schlechtere Konditionen durch Erbbaurecht
Doch nicht nur die steigenden Mieten bereiten der Kaifu-Nordland Kopfzerbrechen. Schon im Vorfeld ist die Finanzierung eines Bauprojekts mit Erbbaurecht deutlich schwieriger. In der Regel werde doppelt so viel Eigenkapital für die Finanzierung des Neubauprojekts benötigt, erklärt Woitschig. „Das Geld fehlt dann für den Wohnungsneubau.“
Hintergrund ist, dass Banken in Erbbaurechtsverträgen ein höheres Risiko sehen. Die Folge: Kredite werden zu deutlich schlechteren Konditionen vergeben. „Derzeit liegt für die Kaifu-Nordland die erforderliche Eigenkapitalquote für ein Neubauprojekt bei 20 Prozent. Bei Anwendung des Erbbaurechts würde sich diese Quote auf 40 Prozent erhöhen.“
„Kaifu-Nordland“ sieht Grenze überschritten
Nimmt man nun die geplanten 100-jährigen Mietpreisbindungen auf einem Niveau unterhalb des Mittelwertes des Mietenspiegels hinzu, sieht die Kaifu-Nordland eine Grenze überschritten. Finanzierungen wären so nicht zu kalkulieren. Eine öffentliche Förderung könnte das Problem entschärfen – und deshalb würde die Kaifu-Nordland voraussetzen, dass die Stadt Hamburg zusätzliche Fördermittel zur Verfügung stellt, wenn die neuen Regelungen greifen.
Die Kaifu-Nordland steht aber vor weiteren Hürden. Die hohen Baupreise und die gestiegenen Zinsen sorgen insgesamt dafür, dass günstige Mieten bei Neubauten selbst auf den eigenen Grundstücken kaum möglich sind. „Wer teuer bauen muss, kann nicht günstig vermieten“, sagt Woitschig. Hier seien Änderungen der Rahmenbedingungen nötig, damit die Neubautätigkeit nicht deutlich zurückgehe.
Verzögerungen lassen Kosten steigen
Als Beispiel nennt er ein Bauprojekt der Kaifu-Nordland in Lokstedt zwischen Lohkoppelweg, Ansgarweg und Rimbertweg. Das Projekt kommt nur langsam zur Baureife, aktuell erfolgen noch Abbrucharbeiten von Bestandsgebäuden. Baubeginn wird voraussichtlich im ersten oder zweiten Quartal 2023 sein.
Die Folge der Verzögerungen bekommen die zukünftigen Bewohnerinnen und Bewohner zu spüren: Die Kaifu-Nordland wird die Mieten für die Wohnungen deutlich höher kalkulieren müssen.
Was die Neuausrichtung der Wohnungspolitik für den Bezirk Eimsbüttel bedeutet, wie viele städtische Grundstücke hier überhaupt betroffen sind und wie sie bisher verkauft wurden.
