Hamburgs neue Wohnungspolitik: Was bedeutet sie für Eimsbüttel?

„Ausverkauf von Boden gestoppt!“, „Aufbruch in eine neue Boden- und Wohnungspolitik“: Mit diesen Worten reagierten Mieterverbände und Politiker vor Kurzem auf die Einigung des Hamburger Senats mit dem Bündnis „Keine Profite mit Boden und Miete“.

Der Inhalt der Einigung war: In ganz Hamburg – und damit auch in Eimsbüttel – sollen städtische Wohngrundstücke und Wohnungen künftig nicht mehr veräußert werden. Außerdem soll bei Sozialwohnungen eine 100-jährige Mietpreisbindung gelten.

So ist Eimsbüttel betroffen

Was aber bedeutet die Neuausrichtung der Wohnungspolitik konkret für Hamburg und den Bezirk Eimsbüttel? Wie viele städtische Grundstücke gibt es in Eimsbüttel und wie hat die Stadt diese bisher verkauft?

Und: Was wird sich vor Ort durch den Erfolg der Initiative ändern und was halten große Bauherren wie die in Eimsbüttel ansässige Wohnungsbaugenossenschaft Kaifu-Nordland von der Neuausrichtung? Die Eimsbütteler Nachrichten geben einen Überblick.

Was genau hat das Bündnis „Keine Profite mit Boden und Mieten“ in den Verhandlungen mit dem Senat durchgesetzt?

Nach fast zweijähriger Verhandlung hat sich das Bündnis „Keine Profite mit Boden und Miete“ mit den Regierungsfraktionen von SPD und Grünen auf eine Neuausrichtung der Boden- und Wohnungspolitik geeinigt.

So haben die Verhandlungspartner zum einen festgelegt, dass städtische Grundstücke und Wohnungen nicht mehr verkauft werden sollen. Kommt es doch zum Grundstücksverkauf, soll das Grundstück mit einem Erbbaurecht versehen werden. Das heißt, dass die Stadt weiterhin Eigentümerin des Grundstücks bleibt. Der Käufer darf darauf aber ein Gebäude errichten und zahlt für die Nutzung des Grundstücks einen monatlichen Erbbauzins an die Stadt.

954 Gebäude auf städtischem Boden

Zum anderen sollen auf einem Drittel der für den Wohnungsbau vorgesehenen städtischen Flächen öffentlich geförderte Wohnungen entstehen. Pro Jahr mindestens 1.000. Diese Wohnungen sollen über eine 100-jährige Mietpreisbindung verfügen. Übergeordnetes Ziel des Bündnisses ist es, bezahlbaren Wohnraum für Hamburg zu schaffen und zu erhalten. Die Stadt soll dauerhaft in der Lage bleiben, die Wohnraumversorgung der Bürgerinnen und Bürger gemeinwohlorientiert zu steuern.

Wie viele Grundstücke und Gebäude in Eimsbüttel sind aktuell in städtischem Besitz?

Die Zahl lässt sich nicht genau ermitteln, da der Stadt nur Informationen zu Flurstücken vorliegen. Ihre Anzahl ist nicht gleichbedeutend mit der Anzahl der Grundstücke: Ein Grundstück kann aus mehreren Flurstücken bestehen. „Im Bezirk Eimsbüttel gibt es 3.696 Flurstücke im alleinigen Eigentum der Freien und Hansestadt Hamburg“, teilt André Stark, Pressesprecher der Stadtentwicklungsbehörde, mit. Auf diesen Flächen stehen 954 Gebäude.

Was die Nutzung der Gebäude angeht, dienen 477 – also genau die Hälfte – öffentlichen Zwecken. Bei 170 handelt es sich um Wohngebäude, 119 werden für Sportzwecke genutzt. Der Rest setzt sich zu geringen Anteilen unter anderem aus Gebäuden für Gewerbe, Wirtschaft, Versorgung und Verkehr zusammen.

Wie viele Verkäufe von städtischen Grundstücken gibt es im Bezirk Eimsbüttel pro Jahr?

Seit 2018 ist die Anzahl der verkauften städtischen Grundstücke im Bezirk Eimsbüttel deutlich zurückgegangen. André Stark berichtet auf Grundlage der Zahlen des Landesbetriebs Immobilienmanagement und Grundvermögen (LIG), dass in den Jahren 2021 und 2020 in Eimsbüttel jeweils vier städtische Grundstücke verkauft wurden. In 2022 waren es bis einschließlich des dritten Quartals zwei Grundstücke, in 2019 und 2012 waren es drei. In den Jahren 2013 bis 2018 pendelten die Zahlen zwischen 11 und 14 Grundstücke.

Umdenken in Wohnungspolitik bereits seit 2019

Man kann daran ablesen, dass bereits von 2019 an ein Umdenken bei der Stadt eingesetzt hat – kurz bevor die Regierungsfraktionen im Jahr 2020 die Verhandlungen mit dem Bündnis „Keine Profite mit Boden und Miete“ aufgenommen haben. Damals hat die Bürgerschaft bereits eine „sozialgerechte Bodenpolitik für Hamburg“ beschlossen.
Von den jährlich verkauften Eimsbütteler Grundstücken war seit 2012 durchgängig höchstens ein Grundstück mit einem Erbbaurecht versehen. Das eine Grundstück, das in diesem Jahr mit Erbbaurecht vergeben wurde, nahm jedoch 76 Prozent der insgesamt vergebenen Fläche ein. Es war also ein besonders großes Grundstück.

Wie läuft der Verkauf von städtischen Grundstücken bisher ab?

Städtische Grundstücke vergibt Hamburg seit mehr als zehn Jahren im Rahmen von sogenannten Konzeptausschreibungen, teilt André Stark mit. Dabei ist die Qualität des eingereichten Konzeptes in der Regel zu 70 Prozent, der gebotene Kaufpreis zu 30 Prozent maßgeblich für die Entscheidung. Bieter, die ein Angebot einreichen, müssen dabei bestimmte wohnungspolitische, städtebauliche und energetische Standards und Anforderungen erfüllen. Bei der Auswertung gibt es dafür Punkte.

So werden Interessen der Bezirke berücksichtigt

„Für den geförderten Wohnungsbau besteht die Möglichkeit einer preisgedämpften Vergabe von Wohnungsbaugrundstücken“, sagt Stark. Die letztendliche Entscheidung über Ankauf und Vergabe von Grundstücken trifft in Hamburg die Kommission für Bodenordnung. In sie werden je zwei Mitglieder von den Bezirksversammlungen gewählt, die die Belange vor Ort berücksichtigen.

Wie hoch ist der Anteil der städtischen Grundstücke an den gesamten Grundstücksverkäufen?

Diese Frage lässt sich für den Bezirk Eimsbüttel nicht beantworten. Laut André Stark liegt für Eimsbüttel die Gesamtzahl aller pro Jahr verkauften Grundstücke nicht vor. Im Immobilienmarktbericht 2022 des Hamburger Gutachterausschusses für Grundstückswerte sind lediglich die Zahlen für ganz Hamburg zu finden. So sind im Jahr 2021 insgesamt 149 Bauplätze allein für den Geschosswohnungsbau veräußert worden. Davon waren 98 Bauplätze für den freifinanzierten Wohnungsbau und 43 für den Eigentumswohnungsbau bestimmt.

Nur acht Grundstücke waren 2021 hamburgweit für den öffentlich geförderten Mietwohnungsbau vorgesehen, bei dreien davon handelte es sich um Verkäufe der Stadt Hamburg.

Mehr bezahlbarer Wohnraum durch neue Wohnungspolitik?

Zu beachten ist dabei der Flächenumsatz. Dieser gibt Aufschluss darüber, wie viele Wohnungen auf einem Grundstück theoretisch gebaut werden können. Beim öffentlich-geförderten Mietwohnungsbau in Geschossbauweise lag der Flächenumsatz 2021 hamburgweit bei insgesamt 27.000 Quadratmeter Fläche, davon entfielen rund 19.000 Quadratmeter auf städtische Grundstücke. Damit liegt der Wert unter dem Flächenumsatz für Eigentumswohnungen (57.000 Quadratmeter) und deutlich unter dem Umsatz an Fläche für den freifinanzierten Wohnungsbau (rund 186.000 Quadratmeter).

Der Großteil der Baugrundstücke wird also im freien Markt verkauft. Es bleibt damit fraglich, wie der geringe Anteil städtischer Grundstücke dazu beitragen kann, auf dem Hamburger Immobilienmarkt für eine sichtbare Wende zu sorgen und nachhaltig mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.

Warum werden städtische Grundstücke überhaupt verkauft?

In der Regel würden Verkäufe von städtischen Grundstücken und Gebäuden lediglich eine ordnungsgemäße Zuordnung innerhalb des sogenannten Konzerns der Freien und Hansestadt Hamburg (FHH-Konzern) wie etwa zum städtischen Wohnungsunternehmen SAGA betreffen, erklärt André Stark. Der FHH-Konzern umfasst die Behörden und Ämter sowie die öffentlichen Unternehmen Hamburgs, zu denen unter anderem die SAGA, aber auch die Sprinkenhof GmbH oder die Hafencity Hamburg GmbH gehören.

Oftmals handele es sich bei den verkauften Grundstücken um sogenannte Arrondierungsflächen, also Grundstücksteile, die nicht eigenständig nutzbar sind, so Stark. „Hamburg ist grundsätzlich gehalten, nur im Ausnahmefall städtische Grundstücke zu verkaufen, sodass Handlungsoptionen der Stadt generationenübergreifend gesichert bleiben.“

Klassische Käufer – gibt es die?

Wer sind die „klassischen“ Käufer von städtischen Grundstücken und Wohnungen? Welche Rolle spielt die SAGA? 

„Bezogen auf den Wohnungsbau sind dies sowohl Privatpersonen, die ein Einfamilienhaus errichten möchten, als auch Kleinstbaugemeinschaften, Wohnungsbaugenossen- und -gesellschaften oder auch Investoren. Hinzu kommen Flächen für gewerbliche Nutzungen und den Allgemeinbedarf“, sagt André Stark. Grundsätzlich hänge die angesprochene Käufergruppe stark von Lage, Nutzungsmöglichkeit einer Fläche oder auch der Flächenbeschaffenheit ab. Deshalb gebe es keinen „klassischen“ Käufer.

Städtische Wohnungsbauunternehmen wie etwa die SAGA oder fördern&wohnen AöR, aber auch die Akteure des Bündnisses für das Wohnen seien wichtige und verlässliche Partner Hamburgs bei der Schaffung bezahlbaren Wohnraums, so die Stadtentwicklungsbehörde.

Ab wann werden die mit der Initiative verhandelten Regelungen gelten? 

Um den Verkauf von städtischen Wohnungen und Wohngrundstücken grundsätzlich auszuschließen, müssen sich die Hamburgische Verfassung und die Landeshaushaltsordnung ändern. Ab wann die neuen Regeln gelten, hängt laut Stadtentwicklungsbehörde von den jeweiligen Gesetzgebungsverfahren ab.

Neue Wohnungspolitik: Was ist mit laufenden Grundstücksverkäufen?

„Aktuell laufende Grundstücksverkäufe sind nicht betroffen“, sagt André Stark. Eine Übergangsregelung sei vorgesehen. Bis zum Inkrafttreten der neuen Regelungen gelte weiter der Beschluss der Bürgerschaft vom 1. Oktober 2019. In ihm sei bereits die vermehrte Bestellung von Erbbaurechten vorgesehen.

Hinsichtlich der Errichtung von gefördertem Wohnraum und langfristige Mietpreisbindungen gilt: Die Regelungen werden bereits ab dem 30. September 2024 in Kraft treten.

Was die Wohnungsbaugenossenschaft „Kaifu-Nordland eG“ als eine der großen Bauherren im Bezirk Eimsbüttel von der Neuausrichtung der Wohnungspolitik hält.