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Die Villa Lupi am Heußweg - eine rätselhafte Immobilie im scheinbar rechtsfreien Raum
Die Villa Lupi am Heußweg - eine rätselhafte Immobilie im offenbar rechtsfreien Raum. Foto: Christiane Tauer
Immobilien

Ein besetztes Haus am Heußweg? Das Rätsel um die Villa Lupi

Seit fast drei Jahren wird die Villa Lupi am Heußweg 40 illegal von wechselnden Männergruppen bewohnt. Weder Eigentümer noch Stadt oder Polizei sind in der Lage, etwas dagegen zu tun. Warum?

Von Christiane Tauer

Die Fenster im Erdgeschoss sind mit Tüchern und Pappen zugehängt. Provisorisch, als wäre der Sichtschutz nur für kurze Zeit nötig. Doch das Provisorium währt schon fast drei Jahre. Seitdem leben in einem verfallenen Gebäude am Heußweg namens Villa Lupi wechselnde Gruppen von Männern, die wohl lieber unsichtbar bleiben wollen.

Sie befinden sich dort in einem scheinbar rechtsfreien Raum. Niemand weiß, wie sie in das Haus gekommen sind. Offiziell ist das Gebäude unbewohnt.

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Villa Lupi: Ein Rätsel unweit der Osterstraße

Das Rätsel um die Villa Lupi – so heißt das Gebäude am Eingang des Henry-Vahl-Parks – ist ein Rätsel, das eigentlich so gar nicht in das beschauliche Viertel unweit der Osterstraße passt.

Gepflegte Hecken, Blumenbeete und Sitzbänke bestimmen das Bild der Hinterhofgärten. Sie gehören zu Altbauten, in denen Menschen wohnen, die einander freundlich grüßen und zum Plausch stehen bleiben.

Wer sind die Männer und wie kamen sie ins Haus?

Bei den Bewohnern der Villa Lupi ist das anders. Die Männer kommen unter anderem aus dem südosteuropäischen Raum und sprechen nach Berichten der Nachbarn kein oder kaum Deutsch.

Wer die Männer in das Haus ließ: ein Mysterium. Was sie dort tun und wovon sie leben: unklar. Einer von ihnen, ein albanischer Staatsbürger, wurde laut Polizei Ende vergangenen Jahres nahe dem Großneumarkt beim Handel mit Kokain erwischt. Das Gericht verurteilte den 23-Jährigen Anfang Februar zu einer elfmonatigen Freiheitsstrafe auf Bewährung.

Konturen von Etagenbetten waren zu sehen

Immer wieder hatte die Nachbarschaft zuvor über nächtlichen Lärm geklagt, der von dem baufälligen Haus ausging. Der Lärm drang durch die Fenster, die nur gekippt waren, während sich durch die Vorhänge die Konturen von Etagenbetten abzeichneten. So erzählen es Nachbarn.

Bis zu zwei Dutzend Männer könnten hier zeitweise unter fragwürdigen hygienischen Umständen gelebt haben, vermuten sie. Manchmal seien es deutlich weniger Bewohner gewesen. Aus Sicherheitsgründen möchte sich mittlerweile niemand aus der Nachbarschaft mehr namentlich zu den Vorgängen im Gebäude äußern.

Das Schild „Villa Lupi“ ist mittlerweile zerstört

Im Garten der Villa Lupi stapelte sich derweil der Müll. Das zog eine Rattenplage nach sich. Von den Mauern des Hauses lösten sich Steine.

Im Garten der Villa Lupi lag im April 2023 viel Müll. Archivfoto: Eimsbütteler Nachrichten

Mehrfach rückte die Polizei am ehemaligen „Forum für Kunst“ an – bevor die Villa Lupi zu Wohnzwecken entfremdet wurde, war sie ein Kulturzentrum. Das Schild, das jahrelang an die kreative Vergangenheit des Hauses erinnert hat, ist allerdings seit etwa einem Jahr zerstört.

Bewohner flüchten über Dächer der Nachbarhäuser

Als die Polizei einmal vor Ort war, flüchteten einige Bewohner über die Dächer der Nachbarhäuser. Offenbar wollten sie nicht erkannt werden.

Nach den Einsätzen blieb es manchmal über mehrere Wochen ruhig, dann zogen wieder neue Männer in das Gebäude, und das Spiel ging offenbar von vorne los.

Rechtlicher Hintergrund ist kompliziert

Als die Eimsbütteler Nachrichten im September 2022 zum ersten Mal über die Vorgänge in der Villa Lupi berichteten, hatte die Eimsbütteler SPD-Fraktion gerade auf die Missstände aufmerksam gemacht. Vor allem der kulturpolitische Sprecher Ernst-Christian Schütt machte sich dafür stark, den Nachbarn zu helfen und das Gebäude endlich wieder als das zu nutzen, was es eigentlich sein soll: ein offen zugängliches Kulturzentrum mit kleinem gastronomischen Angebot.

Schütt beschäftigt sich schon länger mit der Immobilie, die einen speziellen rechtlichen Hintergrund hat: Sie steht auf einem Erbbaurechtsgrundstück, dessen Eigentümer die Stadt Hamburg in Form des Landesbetriebs Immobilienmanagement und Grundvermögen (LIG) ist. Ab hier wird die Sache kompliziert.

Villa Lupi steht auf Erbbaurechtsgrundstück

Die rechtliche Konstruktion sieht so aus: Die Stadt hat im Jahr 1998 einen bis zum 31. Juli 2032 laufenden Erbbaurechtsvertrag mit der Villa Lupi Kunstforum GmbH geschlossen. Geschäftsführer ist Matthias Haase, Immobilienhändler mit Sitz auf Sylt. Dieser Erbbaurechtsvertrag sieht unter anderem vor, dass das Gebäude als Kulturzentrum, Atelier, Werkstatt oder Veranstaltungsstätte zu nutzen ist – und nur zu einem kleineren Teil auch als Wohnung. Doch daran hält sich offenbar niemand.

Anfragen zur Villa Lupi haben Schütt und die SPD-Fraktion unter anderem 2016 oder 2021 an die Stadt gestellt. Schütt wollte darauf hinwirken, die seit Jahren ganz offensichtlich bestehende unerlaubte Nutzung als Wohnraum zu beenden – vergebens. „An sich ist die Villa Lupi ein Kleinod“, sagte er vor anderthalb Jahren. Umso trauriger sei der aktuelle Zustand.

Eine Immobilie – mehrere Beteiligte

Warum Schütt, die gesamte Eimsbütteler Bezirksversammlung, das Bezirksamt, die Hamburger Finanzbehörde und der Eigentümer der Immobilie seit Jahren daran scheitern, in der Villa Lupi für Recht und Ordnung zu sorgen, lässt sich nicht in einem Satz erklären.

Denn es gibt noch mehr Beteiligte: Polizei und Staatsanwaltschaft, der Zoll und mehrere Gerichte – vom Hamburger Landgericht bis hinauf zum Bundesgerichtshof in Karlsruhe. Bis dorthin hat Eigentümer Matthias Haase den Rechtsstreit mit seinem Mieter S. getragen, der mit verschiedenen gewerblichen Unternehmungen in Hamburg tätig ist und in der Villa Lupi einen Gastrobetrieb eröffnen wollte – wozu es nie kam. Haase und S. hatten dafür im Jahr 2020 einen Mietvertrag geschlossen, den S. kurze Zeit später für nichtig hielt, Haase aber nicht.

Wer zuständig ist? Offenbar niemand

Die komplizierte Gemengelage sorgt dafür, dass seit Jahren jeder der Beteiligten die Zuständigkeit für die Immobilie auf den anderen schiebt. Aus den unterschiedlichsten Gründen. Was bleibt, ist ein Puzzle, das aus zahlreichen Puzzleteilen besteht – und am Ende doch lückenhaft bleibt.

In diese Lücke sind offenbar die Männergruppen gestoßen, die das Haus seit fast drei Jahren bewohnen. Die Eimsbütteler Nachrichten haben versucht, das Puzzle zu rekonstruieren.


Einer handelte mutmaßlich mit Kokain, andere flohen über Dächer oder haben keine gültigen Aufenthaltstitel: Wer sind die Bewohner der Villa Lupi?

Warum sich weder Eigentümer noch Mieter für die Immobilie zuständig fühlen und was ein jahrelanger Rechtsstreit damit zu tun hat – der selbst nach einem BGH-Urteil offenbar kein Ende findet.

Warum sich auch die städtischen Behörden für nicht zuständig erklären und wer ihrer Meinung nach die „unhaltbaren Zustände“ im Gebäude beenden kann.

Was die Villa Lupi war, bevor sie zu einem Immobilien-Ärgernis wurde.


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